Voisinage et servitude de passage

Lorsque deux terrains sont voisins, il est possible d’imposer une charge à un bien immobilier, appelé fonds servant, au profit d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant. Cette charge est une servitude qui peut être de différentes natures, l’une des plus fréquentes étant la servitude de passage. Cette servitude, qui permet un passage au profit d’un terrain enclavé ou difficile d’accès, bénéficie d’une sécurité juridique importante lorsque son fonctionnement est précisé par acte notarié.

Un terrain enclavé ou difficile d’accès

Un terrain est enclavé lorsque son propriétaire ne peut y accéder qu’en empruntant le fonds voisin, car il n’est pas desservi par une voie publique. En pareille situation, le droit de passage est légal, mais les propriétaires peuvent convenir, par convention, du lieu et des modalités de passage pour anticiper tout conflit.

Un terrain est considéré comme difficile d’accès lorsqu’il est matériellement possible pour son propriétaire d’y accéder sans emprunter le fonds voisin, mais le passage n’est pas aisé, il est alors possible d’obtenir conventionnellement un droit de passage sur le fonds voisin avec l’accord du propriétaire.

Une fois le droit de passage établi conventionnellement, celui-ci ne peut être unilatéralement modifié et doit faire l’objet d’un accord des deux parties.

L’établissement de la servitude

La servitude peut être établie par acte sous seing privé entre les parties ou par acte authentique rédigé par un notaire. L’acte notarié présente plusieurs avantages :

• La date certaine, ce qui en simplifie la preuve en cas de litige ;
• La force probante dont la contestation exige une procédure judiciaire complexe ;
• La force exécutoire, à l’image d’une décision de justice, permettant à une partie d’exiger de l’autre qu’elle exécute les obligations résultant de l’acte ;
• La conservation de l’original de l’acte au rang des minutes pendant une durée de 75 ans ;
• Les conseils d’un professionnel du droit, qui s’assure d’anticiper les éventuels litiges et d’assurer un équilibre entre les droits et les devoirs de chaque partie.

Le fonctionnement de la servitude de passage

Que la servitude de passage soit mise en place parce que le terrain est enclavé ou difficile d’accès, celle-ci doit idéalement être convenue par écrit, pour des raisons probatoires, et préciser :

• L’emplacement du droit de passage, permettant l’accès le plus court à la voie publique en causant le moins de dommage au fonds servant ;
• Le mode d’exercice de la servitude (à pied ou en voiture) ;
• Le versement d’une indemnité proportionnelle au préjudice ou dommage occasionné par le passage.

Le droit de passage peut prendre fin :

• Lorsque la situation d’enclave cesse, notamment par la création d’une voie publique desservant ce terrain ;
• S’il est constaté que le droit de passage, né d’un accord amiable, n’a pas été utilisé pendant 30 ans ;
• En présence d’une impossibilité d’exercice de la servitude, par exemple en raison d’un changement de configuration des lieux.